수목보상의 조사 기준

수목보상의 조사 기준

1. 수목의 의의

보상평가의 대상이 되는 수목이라 함은 수익수(과수 기타 수익이 나는 나무), 관상수, 묘목, 입목 및 죽림을 말한다.(규칙 제37조 내지 제39조)

2. 보상의 구분

수목의 보상은 공익사업에 직접 필요하여 취득하는 경우(취득보상)와 지장물로서 이식 또는 제거함으로써 발생하는 비용과 손실을 보상하는 경우(이전보상)로 구분되며, 보상실무에서는 이전보상의 경우가 주를 이룬다.

3. 수목의 수량 조사

수목의 수량은 평가의 대상이 되는 수목에 대하여 매 그루별로 조사하여 산정한다. 즉 하나하나 이를 조사하여 산정하는 것이 원칙이다. 다만 매 그루별로 조사하여 산정할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의한다.(규칙 제40조) 또한 수목의 주수가 정상식(경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의 식재 상태)에 미달되게 식재되어 있는 경우에는 그 상태대로 산정 평가하며, 정상식으로 초과하여 식재되어 있는 경우의 평가액은 정상식을 기준으로 한 평가액을 초가하지 못한다.(규칙 제 40조 제2항)

4. 수목의 규격 표시

H: 수고/ 단위(m) -지표면에서 수관의 정상까지의 수직거리

W: 수관폭/ 단위(m)- 수관의 직경폭(타원형일 때는 최단과 최장폭의 평균치)

B: 흉고직경/ 단위(cm)-지표면에서 1.2m  부위의 수간직경

R: 근원직경/ 단위(cm)-지표면 부위의 수간직경

L: 수관길이/ 단위(m)- 수관이 수평으로 생장하는 특성을 가진 조형된 수관의 최대길이

5. 수목의 조사 기준

1) 흉고직경(B)기준

가래나무, 가중나무, 계수나무, 메타세쿼이어, 산벗나무, 왕벗나무,

은단풍, 은행나무, 일본목련, 자작나무, 층층나무, 튜립나무,

버즘나무(프라타너스), 흑호도나무 등

2) 수고(H)기준

교목- 가이즈까향(조형), 곰솔, 구상나무, 금송, 독일가문비, 동백나무,

서양측백, 섬잣나무, 실편백, 아왜나무, 잣나무, 전나무, 선주목,

측백나무, 태산목, 향나무, 호랑가시나무, 화백, 히말라야시다

관목류- 개나리, 개야광나무, 고광나무, 광나무, 낙상홍, 남천, 다정큰나무, 덜꿩나무, 돈나무, 만리화, 매자나무, 명자나무, 무궁화, 미선나무, 박태기나무, 병꽃나무, 사철나무, 산수국, 산철쭉, 생강나무, 앵도, 영산홍, 옥매화, 장미, 조팝, 좀작살, 쥐똥, 진달래, 측백(둥근형), 치자나무, 피라칸사스, 해당화, 협죽도, 화살나무, 황매화, 회양목, 히어리 등

3) 근원직경(R) 기준

가시나무, 감나무, 겹벗나무, 고로쇠나무, 꽃복숭아, 꽃사과, 귀룽나무, 낙우송, 노각나무, 느티나무, 느릅나무, 능소화, 다릅나무, 대추나무, 때죽나무, 두충나무, 들메나무, 등나무, 참나무류, 마가목, 매화나무, 모감주나무, 모과나무, 목련, 물푸레나무, 배롱나무, 백목련, 복자기, 비목나무, 단풍나무, 산딸나무, 산사나무, 산수유, 살구나무, 서어나무, 쉬나무, 아그배나무, 이팝나무, 자귀나무, 채진목, 칠엽수, 팥배나무, 팽나무, 피나무, 호두나무, 황벽나무, 회화나무, 후박나무 등

* 참고: 과수의 표준재식 주수

배(장십랑), 복숭아(백육종), 단감(부유),

감귤(조생온주)⇒ 9평당 1주[10a(300평)당 33주]

포도(켐벨얼리)⇒ 3평당 1주

왜성사과(M26)⇒ 4평당 1주

일반사과(후지)⇒ 16.6평당 1주

[참고자료]

수목보상평가자료  2006. 7월 

 

 

1. 직접보상

1) 토지보상
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(구,공공용지의취득및손실보상에관한특례법 및 토지수용법 통합)에 의거 건설교통부장관이 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의해 매년 고시한 표준지공시지가를 기준하여 대상토지의 위치,형상,이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합고려하여 감정평가한 금액의 산술평가액 기준
해설 :

① 평가의 기준이 되는 표준지공시지가의 적용은 사업인정고시일 직전 고시된 공시지가를 적용하게 된다. 상기 표준지공시가를 기준하여 시군구에서 산정하는 개별공시지가는 평가의 기준이 되지 않으며 과세의 기준이 될 뿐임.(평가의 참고자료로는 활용될 수있겠음.)

② 감정평가기관의 선정은 사업시행자가 구역별로 각 2개기관을 직접 선정하며 1개 기관은 상기 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의거 토지소유자(면적,소유자수의 과반수이상등 동의요함)가 선정하게 됨으로서 주민의 의견을 반영할 수 있도록 규정되어 있음.

③ 토지의 보상(평가)는 당해토지의 지목,용도,용도지역,위치(간선도로에서의 거리 또는 접면도로등)에 따른 가격의 차이가 나는바 토지기본조사를 보상이전에 실시하며 이때 이용상황의 조사와 현황측량이 이루어지는바 지목별(용도별) 가격차이가 나타남.


2) 지장물 보상

건물,공작물등의 구조,용도,면적,내구년한,이전가능성 및 난이도 기타 가격형성상의 제요인등을 종합고려하여 취득비범위내에서 이전비로 평가함.

해설 :
건물등의 현재의 값으로 보상하지 않고 동일 용도,구조의 건축물을 신축하는데 드는 비용에서 사용한 기간만큼의 가치저하를 고려한 가격(감가수정)이 기준이 되며 관리상태 또한 중요한 판단 요인임.

수목(유실수,관상수)의 경우 마찬가지로 나무의 값으로 보상하는게 아닌 이식하는 비용으로 보상평가함.


3) 영업보상

사업인정(택지개발사업의 경우는 개발계획승인)고시일 현재 관계법령에 의거 인허가등을 득한 영업에 대하여 휴업기간(3개월)법위내에서 영업손실액과 시설이전비등을 가산한 금액으로 평가함.

해설 : 관계법령에 의거 인허가.신고등을 요하는 업종이 인허가등을 받지 않거나 공공사업고시이후 발생한 영업의 경우는 영업보상의 대상이 되지 않으며 3개월의 매출액이 아닌 영업이익 이 기준이 됨.



4) 농기구보상,축산보상,실농보상,분묘이장비보상,기타

<생략>

상세한 내용은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법령 또는 한국토지공사 홈페이지 (보상안내>보상업무>보상업무지구>용인동백지구)를 참조하시기 바람.


2. 간접보상

1) 이주자택지

택지개발예정지구 지정공람공고일이전 1년전(수도권외의지역은 공람공고일 )부터 보상계획공고일 현재까지 사업지구내 소유가옥(1989년1.24일이전의 경우는 무허가건물도 가능)에 계속 거주한자로서 손실보상을 받은자에게 1세대 1필지의 주택지(통상 60평-70평기준, 단독및 일부 근린생활용)를 조성원가이하(통상60-70%)의 가격으로 특별공급함.

해설:

가옥(건물등기여부와 무관)을 소유하며 오랜기간 거주해온 원주민의 경우 1차에 한해 명의변경이 가능한 점포겸용주택지가 1필지 시가보다 싸게 공급됨으로서 (예시: 시세가 @5백만원,조성원가가 @2백만원,분양가가 75%인 @1,500,000원에 70평을 분양받으며,차액은 245백만원이며 사업의 진행시기나 위치추첨의 결과에 따라 가치는 달라짐.) 간접보상의 대종을 이루며 대상여부는 추후 사업진행과 함께 별도의 심사가 이루어겠음.


2) 협의양도인 택지

택지개발예정지구 지정고시일 이전부터 사업지구내 토지를 소유하여 온자로서 본인의 모든 토지 및 지장물등을 협의에 의해 보상받은자중 일정토지면적(공유토지인 경우 전원 협의하에 지분면적이나 지분면적 합계,수도권의 경우는 1000㎡(약303평)제한)이상 양도한자에 1차에 한해 명의변경허용하고 감정가격으로 이주자택지와 연계하에 1세대 주택지(통상 60평)1필지를 공급함.

해설

① 이주자택지와 달리(이주자택지는 법령에 의거 사업시행자에 이주대책 수립 강제함) 협택과 이하의 생활대책용지는 반드시 협의가 전제되며 수용시는 대상이 아니되며, 택지지구의 경우 개발완료 시점에서 주거단지내의 음식점등 난개발 문제로 협택은 점포겸용이 되지 않음에 유의.

② 이택과 협택등의 경우 대상여부는 사업시행자의 예규나 규정에서 나열한대로 정해지며 추후 심사를 거치게 되나 규정되지않아 해당여부가 모호한 경우는 특별심사를 거쳐 구제되거나 아파트특별공급대상 또는 실수요자택지 우선매입권 부여등의 가능성은 있으나 사실상 부동산투기자와 진정한 실수요자의 판가름만큼 판정은 어려울 것임.

③ 대단위 택지지구의 경우 직접보상도 중요하지만 이주대책과 생활대책등 간접보상도 중요함.

3) 생활대책용지

본인 소유의 모든 토지 및 지장물등을 협의에 의해 보상을 받은자중 이택수립대상 가옥소유자, 영업보상받은자,영농자등에 감정평가액 기준 상가용지를 6-8평기준 조합또는 공유로 공급함.

해설
영업자나 영농자는 토지,건물을 소유하지 않은 세입자도 가능하며 명의변경가능하고 상업용지 또는 근린생활용지를 다수인이 공동(또는 조합설립)으로 분양받을 수있으며 이택대상이나 협택대상자도 공급가능하며 통상 분양이나 건축전에 1인에게 전매되는 사례.


4) 주거이전비(구,주거비,주거대책비)등

주거용 건물 소유자로서 거주하는자, 사업인정고시일 이전 3개월이상 당해사업지구내에 거주하는 세입자를 대상으로 가옥소유&거주자에 2개월,세입자에 3개월분의 가구원수별로 가계비를 지급함.

해설
세입자의 경우 주거이전비요건이 되면 임대아파트를 택일하에 공급받게 되며 마찬가지로 적정한 심사가 이루어지겠음.

한국토지공사의 경우 화성동탄지구를 마지막으로 채권매입에 따른 상업용지입찰우선권부여 혜택은 없으며 기타 상세한 내용은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법령을 참조하시거나 한국토지공사 홈페이지 (보상안내>보상업무>보상업무지구>용인동백지구)를 참조하시기 바람니다. 보상전문기관인 한국토지공사,대한주택공사,한국도로공사 여타 지방공사가 있겠으나 한국토지공사의 홈페이지가 보상내용 해설이 잘 되어있으며 구체적인 사안별로 한국토지공사홈피Q&A을 활용하시기바랍니다.